Меню

Новости

6 критериев, по которым можно выбрать надежного застройщика

         В этом деле не бывает мелочей. О застройщике много расскажет и пакет документов, и  адекватность цен, и отзывы покупателей, и состояние офиса продаж и строительной площадки.
        Многих покупателей жилья в новостройках волнует вопрос — какой застройщик является  надежным, а какой — нет? Однозначно ответить на этот вопрос невозможно, но можно
оценить девелопера по совокупности основных факторов. Вот на какие моменты надо  обратить внимание при выборе застройщика.

ПЕРВЫЙ  МОМЕНТ  — потребовать у девелопера необходимый пакет документов. Вот, какие  основные документы должны показать любому клиенту в офисе надежного застройщика:
— проектная декларация;
— разрешение на строительство;
— свидетельство права собственности или договор аренды земельного участка;
— протокол предварительного распределения квартир;
        А вот если какой-либо из этих документов предъявлять отказываются, то это повод  задуматься.  
И, быть может, поискать другой жилой комплекс.

ВТОРОЙ  МОМЕНТ — понять источники финансирования проекта. Лучше всего, если строительство жилого комплекса компания осуществляет на свои средства. Неплохо, если
застройщик работает по схеме проектного финансирования с крупным банком, который наверняка заранее просчитал все риски компании и проекта.

ТРЕТИЙ  МОМЕНТ  — адекватность цен. Известно, что покупатели жилья любят скидки, а  девелоперы и застройщики в последние годы охотно из предоставляют. Но есть один момент
— скидка не должна быть очень большой. Например, когда все сбрасывают 10-12%, а именно  этот застройщик готов уступить 20%. Из этого можно сделать лишь один неутешительный
вывод — застройщику остро не хватает финансирования. Вот и получается, что в поисках  денег, застройщик решается продавать квадратные метры по стоимости, которая только лишь
позволяет окупить расходы.

ЧЕТВЕРТЫЙ  МОМЕНТ  — отзывы покупателей. Для этого надо обратиться к помощи интернета. Надо через поисковые системы отыскать форумы клиентов того или иного
застройщика — ведь именно там люди довольно откровенно пишут о плюсах и минусах компании и проекта, квартиру в котором они приобрели.

ПЯТЫЙ  МОМЕНТ  — оценить офис продаж. У всякого уважающего себя застройщика офис  продаж будет уютным, комфортным и удобно расположенным. На столе обязательно будет
стоять макет строящегося дома. Еще одно важное условие — насколько красиво, аккуратно, и  удобно сделан официальный сайт застройщика.

ШЕСТОЙ  МОМЕНТ  — состояние строительной площадки. Зачастую именно это может  сказать потенциальному покупателю о застройщике намного больше, нежели дипломы,
грамоты, декларации и макеты ЖК. Если строительство жилого комплекса или жилого  квартала идет полным ходом, то будут видны и сами рабочие, и строительные краны будут в
активном состоянии, и грузовики со строительными материалами будут ездить туда-сюда.

А вот если на строительной площадке, несмотря на бодрые заявления застройщика, царит затишье и рабочих практически не видно, это повод серьезно призадуматься.

В общем, прежде чем заключать договор купли-продажи недвижимости, надо действительно тщательно изучить все описанные выше моменты. Также неплохо бы привлечь
к процессу профессионального юриста, который сможет не только увидеть подозрительные моменты, но и в случае необходимости сумеет подсказать оптимальный выход из ситуации.

Как увеличить налоговый вычет

        Всем прекрасно известно, что в определенных случаях налоговая выплачивает деньги гражданам - это происходит за счет возврата подоходного налога, который был удержан излишне, т.к. плательщик имел право на налоговый вычет.
        Самые популярные вычеты предоставляются в вязи с приобретением жилья, оплатой лечения или образования.
        Все они имеют строго регламентированный законом лимит в сумме выплаты. Но с учетом разъяснительной практики Минфина в ряде случаев можно получить налоговый вычет в сумме, которая намного превышает этот предельно допустимый размер.

        Как это возможно - разберем:

        1. ДВОЙНОЙ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ.
        Строительство собственного дома, приобретение квартиры, комнаты, земельного участка под строительство жилья или долей в них дает право один раз в жизни получить налоговый вычет в максимальной сумме 260 тысяч рублей (если стоимость приобретенного жилья составляет 2 млн. рублей и более).
        Но в то же время, если жилье было приобретено на кредитные средства, дополнительно предоставляется еще один налоговый вычет, сумма которого может достигать 390 тысяч рублей (если по кредиту выплачено процентов в сумме 3 млн.рублей и более).
        Таким образом, если была совершена покупка жилой недвижимости в ипотеку, то из налоговой можно вернуть максимально 650 тысяч рублей.
        Если жилье было приобретено после 1 января 2014 года, то вычет за уплаченные проценты (390 тысяч) можно сделать независимо от того, был ли уже получен вычет на покупку жилья (260 тысяч) или нет.
        Дело в том, что до 2014 года оба эти вычета можно было использовать только одновременно, в рамках одной покупки.
        Поэтому, когда, к примеру, купив квартиру в 2012 году, гражданин использовал налоговый вычет на 260 тысяч рублей, то и право на вычет по процентам у него тут же сгорало - независимо от того, воспользовался он им или нет.
        Если в дальнейшем он приобретал другую квартиру в кредит, то вычет на проценты сделать было уже нельзя. А вот я 2014 года картина резко изменилась в лучшую сторону: в закон внесли изменения и разделили эти вычеты на два самостоятельных вида.
        Поэтому при приобретении жилья после 1 января 2014 года получать можно как вычет на покупку, так и на проценты по ипотеке, независимо друг от друга.
        Минфин дополнительно разъяснил, что если вычет на покупку квартиры (260 тысяч) был использован до 2014 года, то воспользоваться вычетом на уплаченные по кредиту проценты можно, если ипотека оформлена после 1 января 2014 года.
        То есть в указанном выше примере, гражданин, купив еще одну квартиру в 2014 году в ипотеку, сможет вернуть по этой сделке подоходный налог в сумме до 390 тысяч рублей - в зависимости от того, сколько процентов он заплатит.

       2. ДВОЙНОЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ДЛЯ СУПРУГОВ.
        Жилье, приобретенное в браке, как известно, является совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого из них оформлены документы.
        Поэтому с недавнего времени налоговая стала признавать право каждого супруга воспользоваться налоговым вычетом в полном размере.
        То есть, при покупке жилья оба супруга, если за них отчисляется подоходный налог, могут заявить о предоставлении налогового вычета в сумме по 260 тысяч рублей - на семью это будет уже 520 тысяч рублей.
        Такая сумма вычета будет возможна, если стоимость жилья составляет 4 млн.рублей и более (суммируются два максимальных вычета по 2 млн. рублей на каждого супруга).
        В аналогичном порядке суммируются и другие налоговые вычеты для супругов - на лечение, на обучение детей и т.д.
        При этом не имеет значения, кто их них указан в документах в качестве плательщика: расходы супругов, как и доходы, признаются законом общими.
        А поскольку расходы несут оба супруга, то и налоговым вычетом воспользоваться они могут на равных основаниях.
         учетом этих особенностей можно получить налоговый вычет гораздо больше, чем вы ожидали.  

Как восстановить документы на квартиру

У всех владельцев недвижимости есть ряд важных документов, которые подтверждают, что квартира по праву принадлежит собственнику. Иногда такие бумаги теряются, портятся или их крадут. В этой статье расскажем, как восстановить документы на квартиру и что делать, если вы не можете их найти.

Какие документы могут быть у собственника недвижимости:

- свидетельство о праве собственности;
- свидетельство о праве на наследство;
- документы на квартиру, которые получены по договору соцнайма;
- технический план объекта;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт.

      Большинство документов легко восстанавливаются - для этого достаточно посетить всего одну инстанцию. Но ради некоторых придется посетить множество кабинетов, а иногда и заплатить госпошлину. Существует несколько типов документов на недвижимость:
- правоустанавливающие (подтверждают, что конкретное лицо имеет право собственности или иные права на жилье);
- правоудостоверяющие (выдают органы, которые регистрируют права собственников);
- технические (бумаги с описанием характеристик помещения, благодаря которым можно отличить одну недвижимость от другой).

Важно! При потере документов на квартиру сохраняйте спокойствие и действуйте быстро. Для начала стоит обратиться в полицию и органы регистрации с заявлением, в котором будут указаны обстоятельства потери. Также немедленно подайте иск в суд с просьбой запретить на некоторое время все сделки с недвижимостью, чтобы злоумышленники не смогли воспользоваться ситуацией.

Что пропало: свидетельство о собственности
Где восстановить: у нотариуса или в регистрационном органе
         Здесь вы впервые получали этот документ. Захватите паспорт и документ, который подтвердит право собственности на недвижимость, например, свидетельство о наследстве или договор купли-продажи. В течение месяца вы получите заверенную копию, которой сможете пользоваться.

        Если вы потеряли свидетельство собственности на долю, обратитесь в единую регистрационную службу с теми же документами и заявлением.

Что пропало: договор купли-продажи
Где восстановить: у нотариуса или в регистрационном органе.
       Когда вы ставили на учет свою недвижимость, в регистрационном органе сняли копию договора купли-продажи. Здесь можно спросить копию, как и в случае со свидетельством о собственности.

       До того, как в России стали обязательно регистрировать недвижимость, договор купли-продажи писали от руки, но обязательно в присутствии нотариуса. Если вы потеряли такую бумагу, обратитесь в нотариальную контору, в которой была заверена сделка. У них должен быть собственный архив со всеми копиями документов.

      Обратите внимание, что в обоих случаях услуга будет платной.

      С 1996 до 1998 года в России можно было приобрести недвижимость без заверения договора в нотариальной конторе и без госрегистрации. Если вы потеряли такой договор, восстановить его можно только сняв копию у продавца. В противном случае восстановить документ не получится.

      Дополнительные документы
      Восстановить договор соцнайма можно сразу в двух органах: в территориальной регистрационной службе и в жилищном отделе района. Вы должны написать заявление об утере, а вам должны выдать заверенную копию.

     Информацию из кадастрового паспорта можно получить, отправив запрос в Кадастровую палату, росреестр или МФЦ. Если по какой-то причине данных о вашей собственности нет, придется ставить квартиру на учет заново.

     Чтобы получить технический план объекта нужно обратиться в БТИ или МФЦ с документами, подтверждающими собственность. Срок выполнения обычно составляет не более 10 дней.

     Что делать, если утеряны все документы
      Потерять все документы на недвижимость достаточно просто, например, мог произойти пожар или в дом проникли преступники. Начинать восстановление следует с правоустанавливающих документов (договоры, судебные решения, свидетельства о праве на наследство и другие), а затем переходить к менее важным бумагам.

     И еще несколько советов, как не потерять документы на квартиру:
 - действуйте быстро и слаженно. чтобы преступники не успели воспользоваться потерянным документом;
 - ели вы потеряли документы в общественном транспорте, торговом центре или  другом охраняемом месте, обязательно узнайте не передавали ли их в бюро находок или охране;
 - делайте нотариально заверенные копии документов заранее, чтобы быстро пройти все инстанции;
 - храните все ценные бумаги в сейфе или банковской ячейке.

Застройщик задерживает ввод дома - что делать?

       Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Этап 1: Предварительное уведомление

       Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ни что не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру за полгода.
       Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.
       Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора - это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.
       Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Эксперты напоминают, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.
     Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему право расторгать ДДУ или писать претензию - такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.
      На практике застройщик далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны - не хочется сеять панику среди клиентов, а так же далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Этап 2: Претензия

      Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный. Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.
      Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.
      И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку. Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн.руб. Размер неустойки составит 348 тыс.руб. ( 90 х 1/300 х 8 000 000 х 0,0725 х 2).
      Помимо неустойки, в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков. Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье. Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т.п.
     Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.
     Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта. Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад. По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру. 
     Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.
     С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду. Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта. Во вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.
     Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем. 

Этап 3: Суд

     Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, , сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать деньги. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:
- взыскание неустойки;
- возмещение убытков;
- компенсация морального вреда;
- взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);
- покрытие судебных издержек.
     Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу. Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием. В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей - многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.
     С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье. 
      Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо - максимум до 30 тыс.рублей, а иногда счет идет на несколько тысяч.
      Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.
      Заявлять или не заявлять денежные требования? Как и в случае с претензией, рекомендуется учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же  время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Этап 4: Расторжение 

      Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры. Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность  выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.
      Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.
      Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства. Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик)  находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы  в виде уже уплаченных процентов. Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т.д.)
      Как показывает практика, чаще всего расторжение договора - наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом. В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации, и, тем более, квартиру. Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.
      Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Этап 5: Обращение к властям

      Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта,  предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т.д.
      Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть девяти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:
- дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;
- участник долевого строительства является гражданином РФ;
- жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;
- заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

      


Банки - партнеры
X
Закажите обратный звонок
Как к вам обращаться?
Контактный телефон
X
Заполните форму и получите самую дешевую ипотеку в городе
Как к вам обращаться?
Контактный телефон
Стоимость объекта
X
Хотите продать или купить недвижимость? Напишите нам.
Как к вам обращаться?
Контактный телефон
Ваш Email
Тип сделки
 
X
Работа в компании "Монолит".
Как к вам обращаться?
Контактный телефон
Ваш Email
Вакансия
Резюме
X
Хотите задать вопрос?
Как к вам обращаться?
Контактный телефон
Ваш Email
Ваше сообщение
X
Работа в компании "Монолит".